Die Bundesländer, die von der Öffnungsklausel Gebrauch machen, setzen nun ihre eigenen Landesmodelle um. In unserer Übersicht zur Grundsteuer erhalten Sie einen zusammenfassenden Überblick zu den einzelnen Landesmodellen.
Inhaltsverzeichnis
Baden-Württemberg – Modifiziertes Bodenwertmodell
Bayern – Flächenmodell
Hamburg – Wohnlagenmodell
Hessen – Flächen-Faktor-Verfahren
Niedersachsen – Flächen-Lage-Modell
Saarland – Modifiziertes Bundesmodell
Sachsen – Modifiziertes Bundesmodell
Baden-Württemberg – Modifiziertes Bodenwertmodell
Baden-Württemberg hatte als erstes Bundesland von der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und ein eigenständiges Landesgesetz verabschiedet. Das Modell beruht im Wesentlichen auf zwei Kriterien: der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert.
Da die Herausforderung, Wohnraum zu schaffen, für Kommunen insbesondere aufgrund von Bodenspekulationen immer größer wird, räumt das neue Grundsteuergesetz den Städten und Kommunen zur Mobilisierung von Bauland die Möglichkeit ein, eine Grundsteuer C einzuführen. Dies hat zur Folge, dass Städte und Kommunen für baureife Grundstücke, die nicht bebaut werden, eine höhere Steuer erheben dürfen.
Die Bebauung selbst ist grundsätzlich irrelevant. Jedoch gibt es einen Abschlag in Höhe von 30 % für Grundstücke, die überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden. Eine überwiegende Nutzung zu Wohnzwecken liegt vor bei Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern, Mietwohngrundstücken und Wohneigentum. Handelt es sich dagegen um ein gemischt genutztes Grundstück mit Wohnungen und auch Gewerberäumen, muss ermittelt werden, ob die Wohnnutzung überwiegt. Zudem arbeitet dieses Bundesland mit einer eigenen Steuermesszahl von 1,3 ‰ (Vgl. Bundesmodell = 0,34 ‰ bzw. 0,31 ‰).
Bayern – Flächenmodell
Bayern hat sich für ein „reines Flächenmodell“ entschieden. Bei der Berechnung der Grundsteuer nach dem reinen Flächenmodell kommt es auf drei Faktoren an: Fläche des Grundstücks, Fläche des Gebäudes und Nutzung der Immobilie. Der Wert des Grundstücks, die Lage, das Alter oder der Zustand des Gebäudes spielen keine Rolle.
Es gilt jedoch zu beachten, dass die bayerische Grundsteuer Immobilien gleicher Größe, aber unterschiedlicher Lage, Beschaffenheit, Alter und Ausstattung der Gebäude gleichbehandelt. Das führt eventuell dazu, dass hochwertige Immobilien steuerlich geringer belastet werden, wohingegen die Steuerlast bei flächenmäßig großen aber geringwertigeren Immobilien höher ist.
Hamburg – Wohnlagenmodell
Das "Wohnlagenmodell" wurde von der Hamburgischen Bürgerschaft am 18. August 2021 verabschiedet. Es berücksichtigt neben der Fläche des Grundstücks und der genutzten Fläche der Gebäude auch die Wohnlage der Immobilie. Hamburg setzt somit auf ein Modell, bei dem der Bodenwert nicht der bestimmende Faktor ist.
Zur Qualifizierung der Wohnlage orientiert man sich am Mietspiegel, welcher die Grundstücke in "normale" und "gute" Wohnlagen einteilt. Hier erlauben wir uns den kleinen Scherz, dass es schlechte Wohnlagen in Hamburg natürlich nicht gibt, sollten Sie als Leser:in sich das fragen.
Ebenso wird eine Grundsteuer C ermöglicht, die durch Allgemeinverfügung der Stadt Hamburg bekannt gegeben wird.
Den Unterschieden zwischen „Wohnen“ und „Gewerbe“ wird durch einen Abschlag im Rahmen der Steuermesszahl Sorge getragen.
Hessen – Flächen-Faktor-Verfahren
Wir überarbeiten diese Beiträge regelmäßig. Bei Veröffentlichung am 10. Dezember 2021 hatte das Bundesland Hessen das Grundsteuergesetz noch nicht verabschiedet.
Der Entwurf des Hessischen Grundsteuergesetzes vom 07. Juni 2021 sieht eine Abbildung der Grundsteuer A (Bewertung Land- und forstwirtschaftlicher Flächen und Betriebe) nach dem Bundesmodell vor.
Die Grundsteuer B für Grundstücks- und Gebäudeflächen wird nach dem Flächen-Faktor-Verfahren ermittelt. Neben der Ermittlung der Grundstücks- und Gebäudeflächen bildet der Faktor die Lagequalität des betreffenden Grundstücks in der Stadt oder Gemeinde ab. Zur Berechnung des Faktors wird der Bodenrichtwert der Zone, in der das betreffende Grundstück liegt, mit dem durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde verglichen. Im Ergebnis wird hierdurch eine bessere Grundstückslage höher und eine schlechtere Lage niedriger besteuert.
Aus dem Entwurf vom 07. Juni 2021 wird ersichtlich, dass Hessen den Städten und Kommunen die Einführung einer Grundsteuer C ermöglichen möchte. Hierdurch verfolgt Hessen das Ziel, Grundstücksspekulationen unattraktiver werden zu lassen.
Im Vergleich zum Bundesmodell gibt sich das hessische Modell allerdings flexibler bei dem Zeitpunkt der turnusmäßigen Hauptfeststellung. Während das Bundesmodell alles sieben Jahre eine Hauptfeststellung vorsieht, soll die Bewertung im hessischen Grundsteuergesetz nur alle 14 Jahre erfolgen.
Niedersachsen – Flächen-Lage-Modell
Das Grundsteuergesetz mit einem Flächen-Lage-Modell wurde am 07. Juli 2021 vom Niedersächsischen Landtag verabschiedet. Bei der Berechnung der Grundsteuer nach dem Flächen-Lage-Modell kommt es auf fünf Faktoren an: Fläche des Grundstücks, Fläche des Gebäudes, Nutzung der Immobilie, Bodenrichtwert des Grundstücks und den durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde.
Anmerkung: Der Einbezug des Lagefaktors stellt den wesentlichen Unterschied gegenüber dem reinen Flächen-Modell in Bayern dar.
Die Lage ermittelt sich durch die vorhandenen Bodenrichtwerte für das betreffende Grundstück. Der Bodenrichtwert des Grundstücks wird mit dem Gemeindedurchschnitt verglichen.
Saarland – Bundesmodell mit Abweichungen
Das Saarland setzt das Bundesmodell nahezu unverändert um. Durch die Festlegung unterschiedlicher Messzahlen sollen Wohnimmobilien geringer belastet werden als zum Beispiel Gewerbeimmobilien.
Das Saarland nimmt am Bundesmodell nur eine punktuelle Modifizierung vor. Diese Änderung führt zu einer deutlich höheren Grundsteuer für unbebaute Grundstücke und Gebäude, in denen nicht überwiegend gewohnt wird.
Ziel ist es, durch die unterschiedlichen Messzahlen eine Anhebung der Hebesätze zu vermeiden.
Sachsen – Bundesmodell mit Abweichungen
Sachsen setzt das Bundesmodell nahezu unverändert um. Durch die Festlegung eigener Messzahlen weicht die endgültige Grundsteuer in Sachsen jedoch vom Bundesmodell ab.
Durch die abweichenden Steuermesszahlen, sollen Wohngrundstücke vor allem in den Ballungszentren, nicht übermäßig stark belastet werden.
Im Vergleich: Wohngrundstücke sollen mit der Steuermesszahl 0,36 ‰ und Grundstücke im Ertragswertverfahren mit der Steuermesszahl 0,72 ‰ belastet werden. Im Bundesmodell beträgt die Steuermesszahl 0,34 ‰ bzw. 0,31 ‰, allerdings gibt es hier in Sonderfällen noch Abschläge.
Für unbebaute Grundstücke und Wohngebäude gelten die gleichen Steuermesszahlen, hier wurde also kein Anreiz für Neubebauungen gegeben.
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Bitte beachten Sie, dieser Beitrag wurde am 10. Dezember 2021 veröffentlicht. Es kann im Nachgang zu Änderungen der einzelnen Ländermodelle kommen.