Zur Ermittlung des Grundsteuerwertes der neuen Grundsteuerreform muss das jeweilige Ländermodell oder das Bundesmodell betrachtet werden. Je nach Bewertungsmodell werden mal mehr und mal weniger Daten erhoben.
Folgende Übersicht fasst alle relevanten Daten zur Ermittlung des Grundsteuerwertes zusammen:
Die Bodenrichtwerte können regelmäßig kostenfrei über die Bodenrichtwertinformationssysteme (BORIS) der Länder online abgefragt werden. Einige Bundesländer bieten speziell für die Bewältigung der Grundsteuerreform eigene Portale an, um sehr guten Zugriff auf die Bodenrichtwerte zu geben.
SmartGrundsteuer unterstützt Kanzleien ebenfalls mit Bodenrichtwerten.
Die Fläche des jeweiligen Grundstücks und der dazugehörigen Flurstücksnummer ist im Bestandsverzeichnis des Grundbuchblattes abgebildet. Zudem können Ihre Mandanten diese im notariellen Kaufvertrag sehen. Die jeweiligen Grundstücksflächen – die entsprechende Berechtigung vorausgesetzt – könnten z.B. über einen Grundbuchservice abgerufen werden, sofern dem Mandanten die Angaben nicht in anderer Form vorliegen.
Bei der Wohn- und Nutzfläche bzw. der Bruttogrundfläche sieht die Ermittlung nicht ganz so einfach aus. Öffentliche Daten stehen nicht zur Verfügung und auch dem Immobilieneigner sind diese häufig nicht exakt bekannt. Eine Recherche kann in Bauunterlagen, Architektenzeichnungen, Mietverträgen, Angaben gegenüber Versicherern erfolgen. Sollten keinerlei Dokumente mehr vorliegen, ist ein neues Aufmaß vorzunehmen. Gegebenenfalls können hier Vermessungsbüros beauftragt werden, je nach Umfang und Art des Gebäudes.
Warum ist die Grundsteuerreform so wichtig?
Kurz, die Grundsteuer war laut Bundesverfassungsgericht in alter Form verfassungswidrig. Das Gebot der Gleichbehandlung im Grundgesetz wurde verletzt, da Grundstücke unterschiedlich bemessen wurden.
Die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer stammt noch aus den Jahren 1964 (alte Bundesländer) und 1935 (neue Bundesländer). Details zum „warum“ haben wir ebenfalls für Sie zusammengefasst.
Die unterschiedlichen Ländermodelle der Grundsteuerreform
Baden-Württemberg – Modifiziertes Bodenwertmodell
Beim modifizierten Bodenwertmodell kommt es auf zwei Kriterien an. Erstens die Grundstücksfläche und zweitens dem Bodenrichtwert.
Bayern – Flächenmodell
Beim reinen Flächenmodell kommt es auf drei Faktoren an. Erstens die Fläche des Grundstücks, zweitens die Fläche des Gebäudes und drittens die jeweilige Nutzung der Immobilie.
Hamburg – Wohnlagenmodell
Das "Wohnlagenmodell" berücksichtigt neben der Fläche des Grundstücks und der genutzten Fläche der Gebäude auch die Wohnlage der Immobilie.
Hessen – Flächen-Faktor-Verfahren
Wie die Modelle aus Bayern, Hamburg und Niedersachsen knüpft auch das hessische Modell an die Flächen des Grund und Bodens sowie die Wohn- und Nutzfläche an. Deswegen auch Flächen-Faktor-Modell. Die Lage dient als Kriterium dazu, in welchem Umfang man von der kommunalen Infrastruktur profitiert.
Niedersachsen – Flächen-Lage-Modell
Beim Flächen-Lage-Modell kommt es auf fünf Faktoren an. Erstens die Fläche des Grundstücks, Zweitens die Fläche des Gebäudes, drittens die jeweilige Nutzung der Immobilie, viertens der Bodenrichtwert des Grundstücks und fünftens der durchschnittliche Bodenrichtwert der Gemeinde.
Saarland – Bundesmodell mit Abweichungen
Bundesmodell mit Abweichungen in Saarland. Die geringe Abweichung zum Bundesmodell führt zu einer deutlich höheren Grundsteuer für unbebaute Grundstücke und Gebäude, in denen nicht überwiegend gewohnt wird.
Sachsen – Bundesmodell mit Abweichungen
Bundesmodell mit Abweichungen in Sachsen. Die geringe Abweichung zum Bundesmodell führt dazu, dass die abweichenden Steuermesszahlen, die Wohngrundstücke, vor allem in den Ballungszentren, nicht übermäßig stark belasten.
In einem zusammenfassenden Blogbeitrag haben wir Ihnen bereits alle Ländermodelle zusammengestellt und detailliert beschrieben.
Wir unterstützen Sie
Unabhängig vom straffen Zeitplan, den die Finanzverwaltung vorgibt, ist es positiv zu werten, dass im Rahmen der Grundsteuerreform durchwegs pragmatische Bewertungsmodelle gewählt wurden. Die Herausforderung für 2022 besteht insoweit nicht in einer individuellen komplexen Bewertung, sondern vielmehr in der Masse der Grundstücke, die es zu bewerten gilt. Insofern bedarf es insbesondere einer guten Vorbereitung sowie frühzeitigen Ermittlung der benötigten Daten. Vertrauen Sie uns und erstellen Sie mit SmartGrundsteuer die Feststellungserklärung zum Zwecke der Grundsteuerwertermittlung Ihrer Mandanten.
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